虽然笔者曾多次强调公寓不能碰，但总有粉丝跃跃欲试。毕竟公寓的“不限购不限贷随便买、单价便宜性能好价格低、无需摇号随时可买”的卖点总是更撩人。不能否认的是，公寓确实常常占据交通便利、商业发达地段优势，且价格与住宅持平甚至更低，门槛低条件又少，轻松即可上车。但公寓真有这么好吗？这次，我一定要掰开揉碎，从功能用途、性价比、投资回报和税费四个方面警醒大家，真的不能买。
公寓真的“商住两用”吗？从土地性质看，商住公寓在批地时，一般为综合性用地、商住或商业用地，按理说，在这种用地上加盖的房子主要是商用。但很多开发商为赚取利润，给房间配备了上下水、通上燃气，把公寓包装成可商可住的多功能产品。首先，这种钻空子催生的产品处境就很微妙，名不正言不顺必定像无根浮萍，随便往水里扔点石头，也就散开了。2017年广州出台“330政策”，限制个人购买商办物业，一年后，成交同比暴跌71%；2017年北京出台“326商住房新政”，商业、办公类项目未经批准不得擅自改变为居住等用途，一年后，成交同比暴跌94.6%。很显然，这种商住两用的改装是不被支持的，市场也不甚看好，而且，在功能上非常鸡肋。
买公寓投资回报是不是真的“高”呢？如果从政策预期与市场预期的角度看，公寓的投资前景并不是很乐观。目前全国的房价基本如一片红海，各大二线、三线城市楼市火爆，若干年后，这些城市还能否保持火爆，也是未知数。而除了一些一线城市外，许多城市的公寓都面临着供过于求的局面，市场需求不足，难以给持有者带来可观呼唤回报。此外，公寓通常价格不高，带来的租金收益也不尽如人意，甚至连保本也是问题。
最后，谈一谈公寓税费问题。根据相关规定，个人出售住房，个人取得的所得应当依法缴纳个人所得税，且住房在售前两年内一般需交纳5.6%的增值税；住房在售后两年内出售的，不需缴纳增值税。但是，若“商住两用”改装，很可能面临专业评估的增值税更高税率，以及土地使用权出让金的缴纳。虽说这些税费并不会成为公寓是否应该买的唯一标准，但毕竟是造成公寓投资回报率较低的因素之一。因此，面对这么多变数，我强烈不建议买公寓的四大理由，请大家牢记。
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买公寓投资回报是不是真的“高”呢？如果从政策预期与市场预期的角度看，公寓的投资前景并不是很乐观。目前全国的房价基本如一片红海，各大二线、三线城市楼市火爆，若干年后，这些城市还能否保持火爆，也是未知数。而除了一些一线城市外，许多城市的公寓都面临着供过于求的局面，市场需求不足，难以给持有者带来可观呼唤回报。此外，公寓通常价格不高，带来的租金收益也不尽如人意，甚至连保本也是问题。
最后，谈一谈公寓税费问题。根据相关规定，个人出售住房，个人取得的所得应当依法缴纳个人所得税，且住房在售前两年内一般需交纳5.6%的增值税；住房在售后两年内出售的，不需缴纳增值税。但是，若“商住两用”改装，很可能面临专业评估的增值税更高税率，以及土地使用权出让金的缴纳。虽说这些税费并不会成为公寓是否应该买的唯一标准，但毕竟是造成公寓投资回报率较低的因素之一。因此，面对这么多变数，我强烈不建议买公寓的四大理由，请大家牢记。
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